CertHub 예상문제 100문항 가운데 비슷한 개념끼리 보기로 맞붙여 둔 문항을 골라 정리했습니다. 응시자 오답률 통계가 아니라 문항 구성을 보고 고른 목록입니다.
1비준가액·적산가액·수익가액
흔한 실수 — 3방식 이름과 결과 가액 이름을 따로 외워서, 원가법 결과를 비준가액으로 고르거나 거래사례비교법 결과를 적산가액으로 섞어요.
바로잡기 — 비교방식의 거래사례비교법은 비준가액, 원가방식의 원가법은 적산가액, 수익방식의 수익환원법은 수익가액이에요. 근거 원리도 시장성·비용성·수익성으로 한 줄에 놓고, 임료라면 비준임료·적산임료·수익임료로 끝말만 바뀐다고 기억하세요.
2사정보정과 시점수정
흔한 실수 — 둘 다 거래사례 가격을 고치는 절차라 거래시점과 기준시점 사이의 가격 변동을 사정보정이라고 골라요.
바로잡기 — 사정보정은 급매나 친족 간 거래처럼 사례에 끼어든 특수한 사정을 정상 거래로 고치는 절차이고, 시점수정은 거래시점에서 기준시점까지의 가격 변동을 반영하는 절차예요. 지역요인·개별요인 비교는 그 다음 단계이니, 실무 답안에서도 사정보정 → 시점수정 → 요인 비교 순서를 지켜요.
3표준지공시지가와 개별공시지가
흔한 실수 — 공시지가는 모두 국토교통부장관이 정한다고 보거나, 이의신청 기간을 행정심판처럼 60일·90일로 골라요.
바로잡기 — 표준지공시지가는 국토교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 조사·평가해 공시하고, 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 표준지공시지가에 토지가격비준표를 적용해 결정해요. 표준지공시지가 이의신청은 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 해요.
4건폐율과 용적률
흔한 실수 — 둘 다 대지면적이 분모라서 분자를 바꿔 기억하고, 연면적 비율을 건폐율로 골라요.
바로잡기 — 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(수평투영면적)의 비율로 땅을 얼마나 덮는지를, 용적률은 대지면적에 대한 연면적(각 층 바닥면적 합계)의 비율로 얼마나 높이 쌓는지를 나타내요. '폐'는 덮개, '적'은 쌓기로 연결하면 헷갈리지 않아요.
5지역분석과 개별분석
흔한 실수 — 최유효이용 판정을 지역분석의 결과로 고르거나, 개별분석을 먼저 하고 지역분석을 한다고 순서를 뒤집어요.
바로잡기 — 지역분석은 인근지역의 표준적 이용과 가격수준을, 개별분석은 대상물건의 최유효이용과 구체적 가격을 판정해요. 지역분석이 먼저예요. 요인도 같은 구도로, 지역 전체에 작용하면 지역요인, 획지의 면적·형상·접면도로처럼 그 물건에만 있으면 개별요인이에요.
6수요량의 변화와 수요의 변화
흔한 실수 — 해당 부동산 가격이 내리면 수요가 늘어 수요곡선이 오른쪽으로 이동한다고 골라요.
바로잡기 — 자기 가격이 변하면 곡선 위에서 수요량만 움직여요. 소득, 인구, 금리, 가격 기대, 대체재·보완재 가격처럼 가격 이외의 요인이 바뀌어야 곡선 자체가 이동해요. 건축비 같은 생산비는 공급 쪽 요인이라 수요 결정요인 보기에서 걸러 내야 해요.
7거미집이론의 수렴 조건
흔한 실수 — 공급이 탄력적일수록 시장이 빨리 안정된다고 생각해 공급탄력성이 더 큰 경우를 수렴형으로 골라요.
바로잡기 — 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 클 때 수렴형, 공급 쪽이 더 크면 발산형, 같으면 순환형이에요. 기울기로 말하면 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선보다 작을 때 수렴해요. 탄력성과 기울기는 방향이 반대라는 점을 같이 기억하세요.
8용익물권과 담보물권, 전세권의 이중성
흔한 실수 — 전세권을 용익물권으로만 알고 우선변제권이 있다는 보기를 틀렸다고 하거나, 임차권을 물권 목록에 넣어요.
바로잡기 — 용익물권은 지상권·지역권·전세권, 담보물권은 유치권·질권·저당권이에요. 전세권은 용익물권이면서 전세금 반환에 대해 후순위권리자보다 우선변제를 받는 담보적 효력도 가져요. 임차권은 채권이고, 유치권은 점유를 잃으면 소멸하며 경매에서 우선변제권이 없어요.
9무효와 취소: 통정허위표시·착오·사기강박·불공정 법률행위
흔한 실수 — 하자 있는 의사표시는 모두 취소할 수 있다고 묶어서 통정허위표시나 불공정 법률행위도 취소 대상으로 골라요.
바로잡기 — 통정허위표시는 당사자 사이에서 무효이지만 선의의 제3자에게 대항하지 못하고, 궁박·경솔·무경험을 이용한 불공정 법률행위는 무효라 추인해도 유효가 되지 않아요. 사기·강박은 취소할 수 있고, 착오는 중요부분 착오이면서 중대한 과실이 없을 때만 취소할 수 있어요. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 해요.
10감가수정과 감가상각
흔한 실수 — 기업회계의 감가상각과 같은 개념으로 보고 공시지가기준법을 감가수정 방법에 넣거나, 주변 환경 악화를 물리적 감가로 골라요.
바로잡기 — 감가수정은 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가요인을 빼 적산가액을 구하는 감정평가 절차예요. 방법은 정액법·정률법·상환기금법 같은 내용연수법과 관찰감가법, 분해법이고, 공시지가기준법은 토지 평가방법이에요. 인근 환경 변화처럼 물건 밖에서 오는 가치 하락은 경제적 감가예요.