주택관리사(보)는 합격률이 낮고 장기간 준비가 필요한 난이도 높은 자격증이에요. 1차와 2차로 나뉘어 법규와 실무를 폭넓게 다루므로, 긴 호흡으로 과목별 계획을 세워 꾸준히 공부하는 전략이 중요해요.
주택관리사(보) 시험은 1차와 2차로 나뉘고, 두 단계 모두 과목당 40문항씩 문항당 2.5점이에요. 1차는 1교시에 회계원리와 공동주택시설개론을 100분, 2교시에 민법을 50분 동안 객관식 5지선택형으로 풀고, 과목마다 40점 이상이면서 세 과목 평균 60점 이상이면 합격해요. 2차는 주택관리 관계법규와 공동주택관리실무 두 과목을 과목당 50분에 풀며, 객관식 5지택일형에 주관식(단답형 또는 기입형)이 섞여 있고 주관식 단답형에는 부분점수가 있어요.
이 시험만의 특징은 2차 합격자 결정 방식이에요. 2차도 과목당 40점·평균 60점이라는 합격자 결정점수가 있지만, 그 점수를 넘긴 사람 가운데 국토교통부장관이 정한 선발예정인원 범위 안에서 전 과목 총득점이 높은 순서로 합격자를 정해요(공동주택관리법 제67조 제5항). 결정점수를 넘긴 사람이 선발예정인원보다 적으면 평균 기준을 빼고 모든 과목 40점 이상인 사람까지로 넓혀요. 그래서 2차는 60점을 넘기는 것만으로는 안심할 수 없고, 동점자 점수는 소수점 둘째 자리까지 반올림 없이 계산해요. 1차에 합격하면 다음 회 시험에 한해서만 1차가 면제돼요.
Q-Net 과목별 출제비율에서 공부 방향이 바로 나와요. 1차 민법은 총칙이 60% 내외이고, 물권과 채권 중 계약총칙·매매·임대차·도급·위임·부당이득·불법행위가 40% 내외라서 의사표시·대리·무효와 취소·소멸시효 같은 총칙을 먼저 굳혀야 해요. 공동주택시설개론은 일반건축구조·철골구조·건축적산이 50%, 홈네트워크를 포함한 건축설비개론이 50%로 반반이에요. 2차 관계법규는 주택법·공동주택관리법·민간임대주택에 관한 특별법·공공주택 특별법 네 법률이 50% 내외를 차지하고, 법령과 회계처리기준은 시험시행일 현재 시행 중인 것으로 정답을 구해야 하니 교재의 개정 반영 시점을 꼭 확인하세요.
세부·세세항목은 빼고 주요항목만 옮겼습니다. 전체 기준은 출처에서 볼 수 있습니다.
출처 Q-Net 주택관리사보 시험정보(시험과목 및 배점·과목별 출제비율·합격기준) · 확인일 2026년 10월 14일
과목이 많고 법 과목 비중이 커서 독학은 상당한 인내가 필요해요. 방대한 범위를 효율적으로 잡으려면 인강으로 큰 틀을 잡고, 기출문제와 요약으로 반복 정리하는 방식이 현실적으로 유리해요.
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회계원리·공동주택시설개론·민법을 한 바퀴 이상 돌렸고 기출 회차를 몇 번 풀어 본 수험생. 직장인 기준 평일 3시간, 주말 8시간이에요.
1주차1교시 100분 시간 감각과 과락 과목 찾기
2주차민법 총칙 60%를 점수로 바꾸기
3주차건축설비 50%와 회계원리 계산 속도
4주차실전 시간표와 마지막 회독
1차 가채점으로 합격권을 확인했거나 전년도 1차 합격으로 면제받는 수험생. 2026년 기준 1차(6월 27일)에서 2차(9월 19일)까지 12주였으니 마지막 8주를 2차 두 과목에 쓰는 구성이에요. 평일 4시간, 주말 8시간 기준이에요.
1~2주차주택관리 관계법규 핵심 네 법률
3~4주차관계법규 나머지 50%
5~6주차공동주택관리실무 두 영역
7~8주차실전 모의와 고득점 경쟁 대비
2차는 주택관리 관계법규와 공동주택관리실무 두 과목을 과목당 40문항, 50분씩 치러요. Q-Net 시험과목 표에는 검정방법이 객관식 5지택일형 및 주관식(단답형 또는 기입형)으로 나와 있고, 문항당 2.5점이며 주관식 단답형에는 부분점수가 있다고 안내돼요. 객관식과 주관식이 각각 몇 문항인지는 그해 시행공고에서 확인해야 해요.
합격은 과목당 40점·평균 60점을 넘긴 사람 중에서 선발예정인원 범위 안의 총득점 고득점자 순으로 정해요. 선발예정인원은 국토교통부장관이 직전 3년간 사업계획승인을 받은 공동주택 단지 수, 직전 3년간 응시인원, 주택관리사등의 취업현황 등을 고려해 해마다 정해요(공동주택관리법 제67조 제5항). 결국 2차는 절대점수보다 다른 응시자보다 몇 점 더 받느냐가 결과를 가르는 시험이에요.
CertHub 예상문제 100문항 가운데 비슷한 개념끼리 보기로 맞붙여 둔 문항을 골라 정리했습니다. 응시자 오답률 통계가 아니라 문항 구성을 보고 고른 목록입니다.
흔한 실수 — 물을 위로 올려 보내는 장치가 모두 펌프를 쓰니 옥상 탱크 방식도 펌프 압력으로 세대에 급수한다고 보고, 압력탱크방식과 섞어 고르기 쉬워요.
바로잡기 — 고가수조방식은 지하 저수조의 물을 양수펌프로 옥상 수조까지 올린 뒤 중력으로 내려보내므로 급수압이 비교적 일정해요. 압력탱크방식은 탱크 안 공기압으로, 부스터(펌프직송)방식은 펌프가 직접 가압해 급수해요. 펌프가 세대 급수에 직접 관여하는지가 구분 기준이에요.
흔한 실수 — 둘 다 배수관에 붙어 악취를 막는 장치라고 뭉뚱그려, 통기관을 묻는 문항에 트랩을, 트랩 목적에 '통기를 원활하게'를 고르는 경우가 많아요.
바로잡기 — 트랩은 봉수를 고이게 해 하수 가스와 해충의 실내 침입을 막는 기구예요. 통기관은 배관 안 압력 변동을 없애 사이펀 작용이나 분출 작용으로 그 봉수가 빠져나가는 것을 막아요. 트랩은 막는 장치, 통기관은 트랩의 봉수를 지키는 장치로 순서를 잡아 두세요.
흔한 실수 — '카를 멈추게 하는 장치'라는 공통점 때문에 최하층 충격 흡수를 조속기로, 과속 감지를 완충기로 바꿔 고르기 쉬워요.
바로잡기 — 조속기는 카의 속도를 상시 감시하다 정격속도를 넘으면 비상정지장치를 작동시켜요. 완충기는 승강로 피트 바닥에서 카나 균형추가 내려앉을 때 충격을 흡수해요. 도어 인터록은 문이 닫혀야 카가 운행되게 하는 장치로 속도와는 무관해요. 감지(조속기), 흡수(완충기), 잠금(도어 인터록)으로 동사를 붙여 외우세요.
흔한 실수 — 화재 대응 설비를 모두 '불을 끄는 설비'로 보고, 감지기와 수신기로 경보만 하는 자동화재탐지설비를 소화설비로 고르거나 옥내소화전이 자동으로 방수한다고 착각해요.
바로잡기 — 스프링클러는 열로 헤드가 열려 사람 조작 없이 방수하는 자동식 소화설비, 옥내소화전은 사람이 호스를 직접 조작하는 수동식 소화설비예요. 자동화재탐지설비는 감지기·수신기·경보장치로 화재를 알리는 경보설비라서 물을 뿌리는 기능이 없어요.
흔한 실수 — '부동산 물권은 등기해야 효력이 생긴다'를 넓게 외워서, 상속으로 취득하는 경우도 등기해야 효력이 생긴다는 보기를 옳다고 고르거나 등기를 대항요건으로 착각해요.
바로잡기 — 민법 제186조는 '법률행위로 인한' 부동산 물권의 득실변경에 등기를 효력발생요건으로 요구해요(성립요건주의). 상속·판결·경매처럼 법률행위가 아닌 원인으로 취득할 때는 등기 없이도 물권을 취득해요. 동산 물권변동은 인도가 요건이에요.
흔한 실수 — 담보물권이면 모두 채권자가 물건을 가지고 있다고 생각해 저당권자가 목적물을 점유한다고 보거나, 유치권을 약정으로 성립하는 권리로 고르기 쉬워요.
바로잡기 — 저당권은 점유를 옮기지 않고 등기로 성립하는 약정담보물권이고, 질권은 점유를 옮겨요. 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치하는 법정담보물권이라 약정이 필요 없고, 점유가 요건이에요. 전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 물권으로 등기로 성립하며 전세금 우선변제권이 있어요.
흔한 실수 — 필요비와 유익비를 같은 비용으로 묶어 둘 다 임대차가 끝나야 청구할 수 있다고 보거나, 유익비는 어떤 경우에도 청구할 수 없다는 보기를 고르기 쉬워요.
바로잡기 — 민법 제626조 제1항에 따라 임차물 보존에 쓴 필요비는 지출한 때 바로 임대인에게 상환을 청구할 수 있어요. 유익비는 제2항에 따라 임대차 종료 시 가액 증가가 남아 있을 때에 한해 지출액이나 증가액 중에서 상환받아요. 청구 시점(즉시 대 종료 시)과 조건(가액 증가 현존)이 갈리는 지점이에요.
흔한 실수 — 관리비와 함께 걷으니 임차인이나 관리주체가 부담한다고 보거나, 적립 시작을 '사용검사일부터 3년' 또는 '5년'으로 고르는 경우가 많아요.
바로잡기 — 관리주체는 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해요(공동주택관리법 제30조 제1항). 적립은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 하고, 사용자가 대신 냈다면 소유자가 그 금액을 반환해야 해요(시행령 제31조 제6항·제8항). 분양되지 않은 세대분은 사업주체가 부담해요.
흔한 실수 — 세대수 기준을 한 숫자로 외워 '100세대 이상 모든 공동주택'이나 '150세대 이상이면 모두'를 옳다고 고르기 쉬워요.
바로잡기 — 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호에 따라 300세대 이상은 조건 없이, 150세대 이상은 승강기가 있거나 중앙집중식 난방(지역난방 포함)이거나 주택 외 시설과 함께 지은 건축물(주택 150세대 이상)일 때 의무관리대상이에요. 그 밖의 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상이 서면 동의하면 의무관리대상이 될 수 있어요.
흔한 실수 — 규약이라는 말 때문에 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 단지별 관리규약을 정하거나 인가한다고 고르는 경우가 많아요.
바로잡기 — 시·도지사는 관리규약의 준칙을 정하고(공동주택관리법 제18조 제1항), 입주자등은 그 준칙을 참조해 단지의 관리규약을 정해요(같은 조 제2항). 준칙은 시·도지사, 관리규약은 입주자등으로 주체가 둘로 나뉘고, 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에게도 효력이 있어요.
공부한 내용을 주택관리사(보) 예상문제 100문항으로 점검하기
Q-Net 과목별 출제비율에서 민법은 총칙이 60% 내외, 물권과 채권 중 계약총칙·매매·임대차·도급·위임·부당이득·불법행위가 40% 내외예요. 40문항으로 치면 총칙이 24문항 안팎이니 의사표시·대리·무효와 취소·소멸시효를 먼저 굳히는 편이 점수로 이어져요.
Q-Net 시험정보에는 2차가 객관식 5지택일형과 주관식(단답형 또는 기입형)으로 치러지고, 주관식 단답형 문제에는 부분점수가 있다고 나와 있어요. 과목별 객관식과 주관식 문항 수는 해당 회차 시행공고에서 확인하세요.
아니에요. 과목당 40점·평균 60점은 합격자 결정점수이고, 그 점수를 넘긴 사람 중에서 선발예정인원 범위 안의 총득점 고득점자 순으로 합격자를 정해요. 결정점수를 넘긴 사람이 선발예정인원보다 적을 때만 모든 과목 40점 이상인 사람까지 넓혀요.
출제비율이 일반건축구조·철골구조·건축적산 50% 내외, 홈네트워크를 포함한 건축설비개론 50% 내외로 반반이에요. 목구조와 특수구조는 범위에서 빠져 있으니, 구조는 철근콘크리트·철골 위주로, 설비는 급수·배수·소방·승강기·전기를 고르게 보세요.
Q-Net 안내에 따라 법률과 회계처리기준 등을 적용해 정답을 구하는 문제는 시험시행일 현재 시행 중인 법령으로 풀어야 해요. 2026년처럼 공동주택관리법 개정이 7월 1일에 시행되고 2차가 9월 19일이었다면 개정 조문이 그대로 출제 기준이 돼요.
기준일 2026년 10월 14일 · CertHub가 직접 작성한 학습 가이드입니다.
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