공인중개사 공부법

공인중개사 출제기준 주요항목 (제37회(2026년) 시험 기준 — 공인중개사법 시행령 별표 1(2017.1.17. 개정) (2026-10-14 확인))

세부·세세항목은 빼고 주요항목만 옮겼습니다. 전체 기준은 출처에서 볼 수 있습니다.

출처 Q-Net 공인중개사 시험정보(시험과목 및 배점·합격기준) · 국가법령정보센터 공인중개사법 시행령 제5조·제10조·별표 1 · 확인일 2026년 10월 14일

공인중개사 추천 학습 순서

1. 1부동산학개론으로 전체 흐름과 기본 개념 잡기
2. 2민법 및 민사특별법으로 1차 법 과목 다지기
3. 3공인중개사법령 및 중개실무로 2차 핵심 과목 시작하기
4. 4부동산공법으로 방대한 암기 과목 회독 늘리기
5. 5부동산공시법령 및 부동산세법으로 마무리 정리하기

공인중개사 독학으로 가능할까?

기출과 기본서만으로 독학하는 분들도 많지만, 민법과 부동산공법처럼 양이 많고 어려운 과목은 인강으로 뼈대를 잡으면 시간을 크게 아낄 수 있어요. 결국 반복 회독과 기출 분석이 합격을 좌우해요.

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공인중개사 과목별 공략법

부동산학개론 (1차)

계산 문제와 이론이 섞여 있으니 개념을 먼저 잡고 부동산 관련 계산 유형을 따로 정리해 두세요.

민법 및 민사특별법 (1차)

판례와 사례 중심으로 출제되니 조문 암기보다 사례에 적용하는 연습을 반복하세요.

공인중개사법령 및 중개실무 (2차)

실무 절차와 법령이 연결되니 중개 과정의 흐름을 따라가며 조문을 정리하면 기억에 오래 남아요.

부동산공법 (2차)

가장 양이 많은 과목이라 완벽 암기보다 자주 나오는 제도 위주로 반복 회독해 과락을 피하세요.

부동산공시법령 및 부동산세법 (2차)

공시법과 세법을 분리해 정리하고 세액 계산 유형을 반복 연습하면 안정적으로 점수를 챙길 수 있어요.

공인중개사 학습 계획표

공인중개사 실기 대비

1차가 떨어지면 2차는 무효

1·2차를 함께 응시한 사람은 1차에 불합격하면 그날 본 2차 답안이 점수와 관계없이 무효가 돼요(시행령 제5조 제3항). 2차 과목에 시간을 너무 많이 쓰다 1차 평균 60점을 놓치면 하루가 통째로 사라지니, 시험 전 마지막 달에도 1차 두 과목 모의점수를 먼저 확인하세요.

2차 1교시는 두 과목 80문항 100분

공인중개사법령 및 중개실무와 부동산공법을 한 교시에 함께 풀어요. 중개사법령은 기한과 숫자가 정해진 조문 문제가 많아 빨리 풀리는 편이고, 공법은 여섯 개 법률에서 나와 지문이 길어요. 중개사법령을 먼저 끝내 시간을 벌고 공법에 남은 시간을 넘기는 순서를 모의고사에서 미리 정해 두세요.

2교시 한 과목 안에 공시법과 세법

부동산공시법령 및 부동산세법은 부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산 관련 세법이 한 과목 40문항으로 묶여요. 과락은 과목 전체 점수로 따지므로 공시법이 약하면 세법 점수로 메워야 하고, 그 반대도 마찬가지예요. 어느 한쪽을 통째로 포기하는 계획은 40점 확보를 어렵게 만들어요.

50분 40문항, 세액 계산은 맨 뒤로

2교시는 문항당 75초예요. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세의 납기와 과세기준일을 묻는 문항은 바로 풀고, 과세표준이나 세액을 계산해야 하는 문항은 표시만 해 두고 마지막에 돌아오는 순서가 시간을 지켜 줘요.

시험일 현재 시행 법령으로 채점

Q-Net은 답안 작성에 법령이 필요하면 시험시행일 현재 시행되는 법령을 기준으로 한다고 안내해요. 국가법령정보센터 기준 현행 공인중개사법과 같은 법 시행령·시행규칙은 모두 2026년 8월 28일 시행 버전이니, 교재가 이 개정 이후 내용까지 반영했는지 출판 시점을 확인하세요.

공인중개사 자주 헷갈리는 개념 TOP 10

CertHub 예상문제 100문항 가운데 비슷한 개념끼리 보기로 맞붙여 둔 문항을 골라 정리했습니다. 응시자 오답률 통계가 아니라 문항 구성을 보고 고른 목록입니다.

1. 1통정허위표시의 제3자와 명의신탁의 제3자

   흔한 실수 — 둘 다 무효인 거래에서 제3자를 보호하는 규정이니, 명의신탁에서도 선의의 제3자만 보호된다고 보고 악의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 있다는 보기를 골라요.

   바로잡기 — 민법상 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게만 대항하지 못해요. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항의 명의신탁 무효는 판례상 제3자의 선의·악의를 묻지 않고 대항하지 못해요. 배우자 명의 등기는 조세포탈·강제집행 면탈 등의 목적이 없으면 특례로 유효하다는 점도 함께 기억하세요.

2. 2주택임대차의 대항력과 확정일자

   흔한 실수 — 전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 그날부터 대항력과 우선변제권이 모두 생긴다고 보거나, 확정일자가 대항력 요건이라고 골라요.

   바로잡기 — 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날부터 생겨요. 확정일자는 대항력 요건이 아니라 우선변제권을 얻기 위한 요건이에요. 상가건물 임대차보호법의 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 전체 임대차기간 10년 범위라 주택 쪽 숫자와 섞지 마세요.

3. 3건폐율·용적률과 접도 2m·도로 4m

   흔한 실수 — 건폐율을 연면적 비율로, 용적률을 건축면적 비율로 바꿔 외우거나, 대지가 도로에 접해야 하는 길이를 도로 너비 기준인 4m로 골라요.

   바로잡기 — 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율로 평면 밀도를, 용적률은 대지면적에 대한 연면적 비율로 입체 밀도를 규제해요. 용적률 연면적에서는 지하층, 부속용도 지상 주차장, 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간 면적을 빼요. 건축법 제44조의 접도 의무는 2m이고, 4m는 건축법상 도로의 최소 너비예요.

4. 4등기의 순위: 순위번호와 접수번호, 부기등기와 가등기

   흔한 실수 — 같은 구와 다른 구의 기준을 거꾸로 외우거나, 가등기 뒤 본등기를 하면 본등기한 날을 기준으로 순위가 정해진다고 골라요.

   바로잡기 — 같은 구에서 한 등기끼리는 순위번호, 갑구와 을구처럼 다른 구에서 한 등기끼리는 접수번호로 순위를 정해요. 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따라 중간처분보다 앞서요. 전세권을 목적으로 하는 저당권처럼 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리의 등기는 부기등기로 하고, 전세권·지상권 설정 자체는 주등기예요.

5. 5재산세와 종합부동산세의 성격과 납기

   흔한 실수 — 둘 다 보유세이니 같은 기관이 같은 방식으로 걷는다고 보고, 종합부동산세를 지방세로, 재산세를 신고납부 세목으로 골라요.

   바로잡기 — 재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 지방자치단체가 고지하는 지방세예요. 주택분은 7월과 9월에 절반씩, 토지는 9월 16일~30일, 건축물은 7월 16일~31일이 납기예요. 종합부동산세는 인별 합산 과세하는 국세로, 관할 세무서장이 부과·징수하며 납부기간은 12월 1일~15일이고 신고납부를 선택할 수도 있어요.

6. 6부동산 관련 기한: 30일·60일·3개월·6개월

   흔한 실수 — 부동산 거래신고 기한 30일을 취득세 신고기한에도 그대로 적용하거나, 상속과 증여의 취득세 신고기한을 같은 6개월로 묶어요.

   바로잡기 — 부동산 매매계약 거래신고는 계약 체결일부터 30일 이내예요. 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 상속 외 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해요. 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이에요.

7. 7저당상수와 연금의 현가계수, 감채기금계수

   흔한 실수 — 역수 관계를 짝지을 때 저당상수를 연금의 내가계수와, 감채기금계수를 연금의 현가계수와 묶어요.

   바로잡기 — 저당상수는 연금의 현가계수의 역수이고, 원리금균등분할상환액은 대출원금에 저당상수를 곱해 구해요. 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수로, 목표금액에 곱하면 매기 적립액이 나와요. 원리금균등상환은 초기에 이자 비중이 크고, 원금균등상환은 초기 상환액이 더 크지만 총이자는 더 적어요.

8. 8탄력성과 총수입, 거미집이론의 수렴 조건

   흔한 실수 — 가격이 내리면 총수입은 늘 줄어든다고 보거나, 거미집이론에서 수요곡선이 더 가파를 때 수렴한다고 거꾸로 골라요.

   바로잡기 — 수요가 탄력적(탄력성이 1보다 큼)이면 가격 하락률보다 수요량 증가율이 커서 가격이 내릴 때 총수입이 늘어요. 비탄력적이면 반대로 줄어요. 거미집이론은 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선 기울기의 절댓값보다 작을 때, 즉 수요가 공급보다 탄력적일 때 수렴형이에요.

9. 9재개발과 재건축의 대상지역·조합설립 동의

   흔한 실수 — 정비기반시설이 열악한 곳을 재건축 대상으로, 재건축 조합설립 동의를 토지등소유자 4분의 3으로 골라요.

   바로잡기 — 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역, 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역이 대상이에요. 재개발 조합설립은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요하고, 재건축은 동별 구분소유자 과반수 동의에 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상 등의 요건이 따로 있어요.

10. 10지적 토지이동 신청기간과 소유권보존등기 신청적격

    흔한 실수 — 신규등록·등록전환·지목변경 신청기간을 각각 30일·1년으로 흩어 외우거나, 시장·군수·구청장의 확인으로 토지 보존등기도 신청할 수 있다고 골라요.

    바로잡기 — 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 신규등록·등록전환·지목변경은 모두 사유 발생일부터 60일 이내에 신청하고, 바다로 된 토지의 등록말소는 통지를 받은 날부터 90일이에요. 부동산등기법 제65조에서 시장·군수·구청장의 확인으로 보존등기를 신청할 수 있는 것은 건물뿐이고, 대장상 최초 소유자의 상속인은 자기 명의로 보존등기를 신청할 수 있어요.

이 개념들이 나오는 공인중개사 CBT 모의고사 풀기

공인중개사 합격 전략

• 1차와 2차를 같은 해에 준비할지 나눠서 준비할지 학습 시간을 고려해 미리 정하세요.
• 과목별 과락(40점)을 피하고 평균 60점을 넘기는 것이 목표이니 약점 과목을 방치하지 마세요.
• 방대한 암기 과목은 여러 번 반복 회독하는 것이 한 번에 오래 붙잡는 것보다 효과적이에요.
• 기출문제를 연도별로 풀며 출제 경향과 반복 논점을 체득하세요.

공인중개사 공부법 자주 묻는 질문