공인중개사 부동산학개론 예상문제

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부동산학개론 과목 21문항 중 8문항입니다. 정답과 해설은 눌러서 확인할 수 있습니다.

1. 부동산학개론1번 문항
   주택시장의 여과과정(순환과정)과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?
   1. 1.주거분리는 도시 전체 차원에서만 발생하며 서로 인접한 근린지역 사이에서는 나타나지 않는다.
   2. 2.하향여과란 상위 소득계층이 사용하던 기존 주택을 하위 소득계층이 사용하게 되는 현상으로, 저소득층이 이용할 수 있는 주택량을 늘리는 효과가 있다.
   3. 3.상향여과란 고소득층이 새로 지은 주택으로 옮겨감에 따라 그들이 사용하던 주택을 저소득층이 사용하게 되는 현상을 말한다.
   4. 4.저소득층 주거지역에서 주택의 개량비용이 개량 후의 가치 상승분보다 큰 경우, 소유자는 주택을 개량하게 되어 상향여과가 촉진된다.
   5. 5.여과과정이 원활하게 작동하면 주택의 질적 수준은 전반적으로 낮아지고 신규주택의 공급도 위축된다.
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   정답 2번. 하향여과란 상위 소득계층이 사용하던 기존 주택을 하위 소득계층이 사용하게 되는 현상으로, 저소득층이 이용할 수 있는 주택량을 늘리는 효과가 있다.

   하향여과는 상위계층이 쓰던 주택이 하위계층에게 이전되어 사용되는 현상으로, 저소득층의 주택 이용 가능량을 늘린다. 반대로 상향여과는 저소득층 주거지역의 주택이 재개발·수선을 통해 고소득층에게 사용되는 것을 말하며, 개량비용이 개량 후 가치 상승분보다 크면 소유자는 개량을 포기한다. 주거분리는 도시 전체는 물론 인접 근린지역 단위에서도 나타난다.

2. 부동산학개론2번 문항
   부동산 투자의 타당성을 판단하는 할인현금흐름(DCF) 분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
   1. 1.수익성지수는 현금유출의 현재가치를 현금유입의 현재가치로 나눈 값으로, 그 값이 1보다 작을 때 투자타당성이 있다고 본다.
   2. 2.단순회수기간법은 투자금 회수에 걸리는 기간을 화폐의 시간가치로 할인하여 계산하는 할인현금흐름기법에 속한다.
   3. 3.내부수익률은 투자안의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 의미한다.
   4. 4.순현재가치법은 투자자의 요구수익률이 아니라 해당 투자안의 내부수익률을 할인율로 사용하여 계산한다.
   5. 5.순현재가치는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이며, 그 값이 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.
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   정답 5번. 순현재가치는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이며, 그 값이 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단한다.

   순현재가치(NPV)는 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 값으로, 0보다 크면 투자타당성이 인정된다. 내부수익률은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이고, 수익성지수는 유입의 현가를 유출의 현가로 나눈 값이어서 1보다 클 때 타당하며, 순현재가치법의 할인율은 투자자의 요구수익률이다. 단순회수기간법은 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이다.

3. 부동산학개론3번 문항
   토지의 자연적 특성 중 부증성에 관한 설명으로 옳은 것은?
   1. 1.토지는 모든 필지가 동질적이어서 완전한 대체가 가능하다.
   2. 2.토지는 위치를 자유롭게 이동시킬 수 있어 시장이 전국적으로 통합된다.
   3. 3.토지는 용도적 측면에서도 공급을 늘릴 수 없어 용도의 전환이 불가능하다.
   4. 4.토지는 사용에 의해 물리적으로 소모되어 재생산이 필요하다.
   5. 5.토지는 생산비를 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없으므로 공급이 비탄력적이다.
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   정답 5번. 토지는 생산비를 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없으므로 공급이 비탄력적이다.

   부증성은 토지의 물리적 절대량을 인위적으로 증가시킬 수 없다는 특성으로, 토지 공급의 비탄력성과 지가 상승의 근거가 된다. 매립·간척은 물리적 증가가 아니라 용도의 전환으로 본다.

4. 부동산학개론4번 문항
   토지의 영속성으로부터 파생되는 부동산활동상의 특징으로 가장 적절한 것은?
   1. 1.토지는 물리적으로 소멸하지 않으므로 장기 투자와 소득이득·자본이득의 향유가 가능하다.
   2. 2.토지에 대해서도 건물과 동일하게 감가상각을 필수적으로 적용한다.
   3. 3.토지의 물리적 공급을 늘리는 개발사업이 활발해진다.
   4. 4.토지는 단기간 사용 후 폐기되므로 재활용 계획이 중요하다.
   5. 5.토지의 가치는 시간이 지날수록 물리적 마멸이 누적되어 반드시 하락한다.
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   정답 1번. 토지는 물리적으로 소멸하지 않으므로 장기 투자와 소득이득·자본이득의 향유가 가능하다.

   영속성은 토지가 사용이나 시간의 경과에 의해 물리적으로 소모·마멸되지 않는 특성이다. 이로 인해 토지에는 물리적 감가상각이 적용되지 않으며 장기 투자 대상이 된다.

5. 부동산학개론5번 문항
   토지의 개별성(비대체성)이 부동산시장에 미치는 영향으로 옳은 것은?
   1. 1.표준화된 상품 거래가 가능하여 대량생산이 촉진된다.
   2. 2.토지 간 대체가 완전하여 감정평가가 불필요해진다.
   3. 3.물리적으로 완전히 동일한 토지가 없으므로 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵다.
   4. 4.개별성으로 인해 부동산시장은 완전경쟁시장의 조건을 충족하게 된다.
   5. 5.모든 토지의 가격이 하나의 시장가격으로 수렴한다.
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   정답 3번. 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없으므로 일물일가의 법칙이 적용되기 어렵다.

   개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재하지 않는다는 특성이다. 이 때문에 부동산시장에서는 일물일가의 법칙이 성립하기 어렵고 개별분석과 감정평가의 필요성이 커진다.

6. 부동산학개론6번 문항
   수요의 가격탄력성과 공급자의 총수입에 관한 설명으로 옳은 것은? (다른 조건은 일정함)
   1. 1.수요의 가격탄력성이 1보다 작은 경우 가격이 하락하면 공급자의 총수입은 증가한다.
   2. 2.수요의 가격탄력성이 1인 경우 가격이 상승하면 공급자의 총수입은 증가한다.
   3. 3.수요가 완전비탄력적인 경우 가격이 하락하면 공급자의 총수입은 증가한다.
   4. 4.수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 가격이 하락하면 공급자의 총수입은 증가한다.
   5. 5.수요가 탄력적일수록 가격이 상승할 때 공급자의 총수입 증가폭이 커진다.
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   정답 4번. 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 가격이 하락하면 공급자의 총수입은 증가한다.

   공급자의 총수입은 가격(P)에 거래량(Q)을 곱한 값이다. 수요가 탄력적(탄력성>1)이면 가격 하락률보다 수요량 증가율이 더 크므로 가격이 하락할 때 총수입은 증가한다. 반대로 비탄력적(탄력성<1)이면 수요량 증가율이 가격 하락률에 미치지 못해 가격 하락 시 총수입은 감소하며, 완전비탄력적(탄력성=0)인 경우에는 수요량이 전혀 변하지 않으므로 가격이 하락한 만큼 총수입이 그대로 감소한다. 단위탄력적(탄력성=1)이면 가격이 오르든 내리든 총수입은 변하지 않는다. 또한 탄력적인 경우 가격 상승은 수요량을 더 큰 폭으로 줄이므로 총수입을 오히려 감소시킨다.

7. 부동산학개론7번 문항
   리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서 지대가 발생하는 근본 원인으로 제시된 것은?
   1. 1.토지의 비옥도와 위치에 따른 생산성의 차이와 우등지의 희소성 때문
   2. 2.인구 감소로 한계지가 축소되기 때문
   3. 3.토지 소유 자체의 독점으로 최열등지에서도 지대가 발생하기 때문
   4. 4.토지 이용의 전용 과정에서 발생하는 기회비용 때문
   5. 5.도심으로부터의 거리에 따른 수송비 절약분 때문
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   정답 1번. 토지의 비옥도와 위치에 따른 생산성의 차이와 우등지의 희소성 때문

   차액지대설은 비옥한 우등지의 희소성과 토지 간 생산성(비옥도) 차이로 인해 우등지와 한계지의 생산비 차이만큼 지대가 발생한다고 본다. 최열등지에서도 지대가 발생한다고 본 것은 마르크스의 절대지대설이다.

8. 부동산학개론8번 문항
   재화의 도달범위와 최소요구치 개념을 이용하여 중심지의 형성과 계층 구조를 설명한 입지이론은?
   1. 1.베버의 최소비용이론
   2. 2.레일리의 소매인력법칙
   3. 3.허프의 확률적 상권모형
   4. 4.크리스탈러의 중심지이론
   5. 5.튀넨의 고립국이론
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   정답 4번. 크리스탈러의 중심지이론

   크리스탈러의 중심지이론은 재화의 도달범위와 최소요구치를 기초로 중심지가 성립하는 조건과 중심지 간 계층 구조를 설명한다. 튀넨은 농업입지, 베버는 공업입지 이론가이다.